大規模修繕工事を定期的に行うことで、マンションの価値が著しく下がることを防げます。それでは、大規模修繕を行う時期や周期はいつがベストかご存じでしょうか？

また、大規模修繕に向けた準備にはどのようなことを行う必要があるか、期間はどれくらいかかるのかなども知っておきたいポイントです。

この記事では、大規模修繕を行う時期や準備期間について解説していきます。
マンションの大規模修繕工事はいつするべきか、準備期間はどんな流れとなるかを知りたいという方は、ぜひこちらの記事を参考にしてみてください。

大規模修繕を行う時期

大規模修繕は、長期修繕計画にて設定された時期を目安に行われます。国土交通省が大規模修繕に関する実態調査を行った結果、1回目の工事は新築から16.3年後、2回目は29.5年後、3回目は40.7年後が平均となっています。
また、国土交通省が発表している「長期修繕計画作成ガイドライン」には、ほとんどの工事がおよそ12年周期で行われるように記載されているのです。それでは、国土交通省が想定する、大規模修繕での工事別の修繕周期をそれぞれ解説していきましょう。

外壁塗装

外壁塗装は、12年周期が目安です。シーリングの打替やコンクリートの補修も、12年周期を目安に行いましょう。

建具・金物

建具や手すりの取り換えは、36年周期が目安となります。ただし、建具や手すりは劣化しやすい部分なので、点検や補修は12年周期で行うようにしましょう。

給水設備

給水設備の修繕では、給水管のリフォームの場合は15年、取り換えは30年周期を目安に行います。また、貯水槽の取り換えは25年周期が目安となっています。

排水設備

排水設備の修繕では、排水管のリフォームの場合は15年、取り換えは30年周期を目安に行います。排水ポンプの補修は8年、取り換えは16年周期が目安です。

屋根・床防水

バルコニーや床、階段などの補修や修繕は、12年周期を目安に行われます。屋根の防水の新設や屋上の修繕は、24年周期が目安です。

屋根は雨の影響を一番受けやすく、雨漏りする恐れがあるため、修繕周期の目安を確認しながらしっかりとメンテナンスしておきたい箇所です。

大規模修繕の工事別にかかる所要期間

以下では、大規模修繕の工事別にかかる所要期間を「外壁工事」「防水工事」「共用部分」に分けて紹介していきます。
これから行う予定の工事の所要時間を、それぞれチェックしてみましょう。

外壁工事

外壁工事にかかる所要期間は、足場の設置や洗浄、養生などを含めて、1～3ヶ月かかるのが一般的です。ただし、台風や雪などの悪天候によって、工事の遅延が生じることもあります。100戸を超えるような規模が大きいマンションでは、5ヶ月以上かかることも考えられます。

防水工事

防水工事にかかる所要期間は、下地の状態や工法によって期間は異なりますが、およそ1～3ヶ月が目安です。下地の劣化状態が悪い場合には、修繕に時間がかかることもあります。また、外壁工事を同じで、天候の悪化によっては工期がさらに延びることもあります。

共用部分

共用部分の修繕にかかる所要期間は、およそ2～3ヶ月が目安です。エレベーターや手すりなどの共用部分は、マンションの規模や工事範囲によって所要期間は異なります。大規模マンションや高層マンションの場合は、さらに所要期間が延びると考えておきましょう。

「マンション・アパート」と「工場・倉庫」で大規模修繕工事が必要な理由

マンションだけでなく、工場や倉庫なども定期的に大規模修繕が必要ですが、工事をする理由はそれぞれ異なります。
マンションとアパート、工場と倉庫別に大規模修繕工事が必要な理由を以下で紹介しましょう。

マンション・アパート

マンションやアパートは、経年劣化により不具合が生じた部分を放置してしまうと、機能面で問題が起こるため、定期的な大規模修繕が必要です。
たとえば、ひび割れや防水機能の低下などの補修が長年行われなかった場合、漏水や建物内部の腐食が起こり、修繕に余計な費用がかかるでしょう。
さらに、劣化が原因で建物の一部が飛んだり落下したりして、人的な被害を引き起こす可能性もあります。
また、居住を目的とする建物の場合は、外観が劣化していると見た目にも悪くなるため塗装や修繕が必要です。
マンションやアパートの一般的な修繕内容は、以下の工事です。

・外壁塗装
・屋上やバルコニーの防水塗装
・鉄部塗装
・コンクリートの補修
・タイルの補修
・給水や排水管の補修

ほかにも、マンションやアパートに備わっている設備で不具合が生じたり、耐用年数が近かったりすると修繕が必要となります。

工場・倉庫

工場や倉庫は事業用であるため、主に資産を守るために大規模修繕工事が行われます。
建物内には製造に必要な機械や商品の在庫などが多数あります。
雨漏りで機械が破損したり、商品の在庫が汚染したりしてしまうという惨事は避けなければいけません。
また、工場や倉庫内で働くスタッフの労働環境の向上は効率のよい仕事につながります。
工場や倉庫の建物をきれいに維持していくことは、結果として資産を守ることになるのです。
工場や倉庫の一般的な修繕内容は、以下の工事です。

・屋根の塗装や修繕
・外壁の塗装や修繕
・内装修繕

工場や倉庫はマンションに比べて建物が劣化しやすいため、修繕に時間がかかる場合があります。

マンションを大規模修繕する目的は3つ

マンションを大規模修繕する理由は経年劣化や外観の悪化ですが、工事するための目的は大きく分けて3つ挙げられます。

・破損や劣化箇所を修繕して安全を確保
・資産価値の維持と向上
・入居率のアップ

それぞれの目的を、具体的に説明していきます。

破損や劣化箇所を修繕して安全を確保

建物のひび割れや鉄部にできたサビ、劣化した屋上防水などを修繕することで、マンションの安全性を高めます。
マンションは居住するための建物なので、安全性を維持することはとても重要です。
大規模修繕を行うことで、安全を確保できて住民が安心して暮らせるように住環境を整えられます。

資産価値の維持と向上

マンションの大規模修繕を行うことで、建物の資産価値を維持・向上させます。
建物は、年月が経つにつれて資産価値が下がっていくものです。
建物自体の劣化や設備の老朽化などが原因ですが、特にマンションの場合、多数の人が行き来するため、破損したり汚れやすくなったりします。
そこで、大規模修繕を行い、外壁塗装で外観を美しくしたり、破損箇所を修繕したりして、新築時の状態にできるだけ近づけるのです。
また、大規模修繕ではマンションの住民のニーズに合ったリフォームを行うこともあります。
住民のニーズに合ったリフォームとして、共用部分のバリアフリー化が挙げられます。
マンションの大規模修繕で行われている共用部分のバリアフリーリフォームは、主に以下のような工事です。

・敷地内の段差解消
・スロープの設置
・手すりの設置
・エントランスを自動ドアに改修
・共用部分のトイレの改修

バリアフリー化は、現在居住している住民だけでなく、訪問客、そして未来の居住者が快適に過ごせるマンションとなるための工事です。
未来の居住者に向けた改修は、マンションの資産価値の向上にもつながります。

入居率のアップ

大規模修繕することで、マンションの入居率アップを目指します。
誰しも、きれいで快適なマンションに住みたいと思うはずです。
外壁は色あせて、鉄部分はサビだらけ、破損箇所も目に見えてわかるようなマンションでは、入居率は下がる一方でしょう。
そのため、定期的に大規模修繕工事を行い、住民が快適に暮らせるマンションを維持することで、入居率アップを目指していけるのです。

大規模修繕が必要になる時期を判断する劣化診断とは

劣化診断とは、建物の外装部や内部の劣化や破損の状態をチェックすることです。
大規模修繕は長期修繕計画に沿って工事が行われますが、あくまでも机上の計画なので、実際のマンションの状態とは異なっている場合があります。
そこで、劣化診断を行い建物の劣化や不具合などを確認して、大規模修繕を行うタイミングや修繕箇所の優先度、細かな工事内容の内訳などを決定していくのです。
また、大規模修繕の前に劣化診断を行うことで、だいたいの工事費用の目安がわかります。
劣化診断した後に算出した工事費用の額と、長期修繕計画で設定している修繕費の価格を比較して、不足している場合は補填するようにしましょう。
劣化診断は、調査を専門に行う建物診断会社や管理会社、設計事務所、コンサルタントなどに依頼します。

大規模修繕に向いている季節

大規模修繕は、工事期間が数ヶ月となることが一般的ですので、できるだけ快適に、また費用を抑えられる季節に行いたいものです。そこで、季節ごとの大規模修繕を行うメリットとデメリットを解説していきます。

運営しているマンションでは、どの季節が大規模修繕に向いているか、ぜひチェックしてみてください。

春に行うメリットとデメリット

春は過ごしやすい季節となりますが、住民にとっては新学期または新生活が始まる時期であることを覚えておきましょう。春に大規模修繕を行うメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

春に行うメリットは、気温の変動が少なく気候がいいため、職人が安定して作業が行えることです。工事の遅延や失敗も避けられるでしょう。
また、暑くもなく寒くもないため、住民がエアコンを使う必要がありません。工事の内容によってはエアコンが使えない場合があるので、住民が不便な思いをすることがあります。しかし、春ならエアコンが使用できないことへの心配は必要ないでしょう。

春に行うデメリットは、快適な気候だからこそ工事の依頼が殺到して、施工業者は繁忙期となることです。繁忙期となれば、工事費用が高くなる恐れがあります。
また、春は新学期や新生活が始まるので、住民にとっても忙しくストレスを感じやすい時期です。そのため、マンションの工事により生活に不便が生じれば、住民はさらにストレスを感じることになるかもしれません。

夏に行うメリットとデメリット

夏は気温が高いことから、工事にとって大きなメリットとデメリットがそれぞれ生じます。夏に大規模修繕を行うメリットとデメリットを解説します。

夏に行うメリットには、気温が高いので天気のいい日には塗装がすぐに乾くということが挙げられます。また、暑い夏は工事の依頼が少なくなるため、業者へ支払う費用を安く抑えられる場合があります。

夏に行うデメリットは、梅雨や台風の影響で工事が遅延しやすくなることです。また、エアコンが使えないような工事の際には、住民が不便な生活を送ることにもなります。

秋に行うメリットとデメリット

秋は過ごしやすい季節ではありますが、台風が発生しやすいということも覚えておきましょう。秋に大規模修繕を行うメリットとデメリットを、それぞれ解説します。

秋に行うメリットは、過ごしやすい季節であるため、業者側も工事が行いやすいということです。工事が行いやすいと、修繕の失敗を防げます。

秋に行うデメリットは、台風の影響を受けやすいことと、業者が繁忙期となることです。台風が発生すると、工事が遅延してしまいます。
また、業者が繁忙期な場合、スケジュールの空きがなく依頼が難しくなったり、費用が高くなったりします。

冬に行うメリットとデメリット

冬は寒さが厳しく、デメリットの方が多くあるように思われますが、メリットもあります。冬に大規模修繕を行うメリットとデメリットを、それぞれ詳しく解説します。

冬に行うメリットは、業者が閑散期となるため工事費用が抑えられる可能性があることです。寒さが厳しい冬は、工事の依頼が減ってしまいます。そのため、冬は業者に工事を依頼しやすい季節といえます。

冬に行うデメリットは、気温が氷点下となることもあるため、作業効率が悪くなることです。また、気温が低すぎると、塗装やタイルの張り替えの際に不具合が生じる恐れもあります。
なお、雪が積もりやすい地域では冬に外装工事をすると施工不良が起こりやすいため避けたい季節でもあります。

大規模修繕の準備の流れ

大規模修繕の準備の流れは、一般的に以下のようになります。
1. 大規模修繕委員会の発足（管理組合の発意、委員会の設置と検討、専門家の選定など）
2. 建物の診断と調査（調査会社や設計業者に依頼）
3. 施工業者の選定（工事の見積もりと業者の決定）
4. 工事費の調達（資金計画を立てて業者と契約）
5. 説明会の開催
それぞれの流れについて、どのように行われるのか解説していきます。
特に、はじめて大規模修繕を行う方は、準備の流れを把握して不備がないようにしておきましょう。

大規模修繕委員会の発足

大規模修繕を行う場合、マンションの管理組合は通常業務だけでも多忙なので、大規模修繕委員会を発足することになります。委員に任命したいのは、以下のような方々です。

・大規模修繕の経験者
・大規模修繕の知識を持っている人
・意欲がある人

以上のような方を、年齢層がバランス良くなるように選定していきます。

建物の診断と調査

建物の劣化や破損状況を診断・調査する「劣化診断」を行います。劣化診断での診断と調査をもとに、大規模修繕に向けた長期修繕計画を作成していくのです。
工事後に修繕不足とならないためにも、丁寧に診断と調査をする必要があります。

施工業者の選定

長期修繕計画を作成したら、施工業者を選定します。施工業者の選定方法は、以下の3つがあります。
・見積もり合わせ方式
・入札方式
・特命随意契約方式
それぞれの方法について、具体的にどのように行うのか説明していきましょう。

「見積もり合わせ方式」とは、選出された複数の会社に見積もりを出してもらい、面談結果も踏まえて選考基準をクリアした施工業者を選ぶ方法です。選出される複数の会社は、規模や経営状況が同等の業者を選びます。

「入札方式」とは、規模も経営状況も同等の会社をいくつか選出して入札を行い、工事費用の予算のなかでもっとも低い価格で落札した業者を選ぶ方法です。入札方式には、提示する工事費用で選出するだけでなく、工事案をそれぞれ提出してもらい、もっともマッチした業者を選ぶ方法もあります。

「特命随意契約方式」とは、前回の大規模修繕を依頼した、または信頼のある会社に見積もりを出してもらい、面談結果を踏まえて施工業者を選ぶ方法です。交流のある施工会社への依頼となるため、安心して工事を任せられるでしょう。

工事費の調達

大規模修繕の工事費用は、基本的に住民から徴収している修繕積立金でまかなわれます。しかし、修繕積立金が不足している場合には、主に以下の3つの方法で不足分を補います。

・修繕積立金の額を引き上げる
・住民から一時金を納めてもらう
・金融機関にて借り入れる

一時金を徴収したり、修繕積立金の額を引き上げたりする場合は、マンションの住民の同意が必要なので、反対者数が多いと工事が滞る可能性も出てくるでしょう。
金融機関にて借り入れる場合は、スムーズに不足額を補填できますが、返済には修繕積立金が使われるため、値上げ時に住民の同意が必要となります。
このように、修繕積立金が不足すると煩わしい問題が出てくるため、修繕費が足らないということがないようにしっかりと積み立てておかなければなりません。

説明会の開催

管理組合で臨時総会を開催して、住民に対して工事の説明や工事中の生活上の不便な点などについて説明しなければなりません。大規模修繕は、工事期間が数ヵ月に及ぶため、マンションの住民の生活に何かしらの影響が出ます。説明会では、住民の不安をできるだけ減らすために丁寧に説明しましょう。

大規模修繕の時期を誤ると起こりうるトラブル

大規模修繕工事を行う時期を誤ると、さまざまなトラブルが起きやすくなります。
大規模修繕工事を行う時期を誤ると、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。

・破損箇所の悪化
・資産価値の著しい下落
・工事費用の増額

それぞれのトラブルについて、詳しく解説しましょう。

破損箇所の悪化

大規模修繕を行う時期を誤り、工事に着工するのが遅れてしまうと、破損箇所がさらに悪化してしまいます。
悪化した箇所がきれいに補修できればいいですが、手遅れとなり、修繕ではなく建て替えや大掛かりな工事になる可能性があります。
建物の劣化や破損は、適したタイミングで修繕工事を行わなければなりません。
破損箇所が悪化する前に、大規模修繕を行うようにしましょう。

資産価値の著しい下落

大規模修繕を行う時期がずれると、建物の外装部と内部の劣化がどんどん進み、資産価値が著しく低下してしまいます。
著しく下落した資産価値を向上させるのは、なかなか難しいです。
資産価値を再度向上させるためには、建物自体の改修やリフォームが必要となります。
適した時期に大規模修繕を行っておくと、建物の資産価値が激しく落ちることを避けられます。
マンションの運営を安定して行うためには、建物の資産価値の維持・向上も視野に入れておかなければなりません。
そのためには、大規模修繕の時期も誤らないように注意しておきましょう。

工事費の増額

大規模修繕の時期が遅すぎたときだけでなく、早すぎても工事費が多くかかってしまいます。
大規模修繕を行う時期が遅すぎた場合、修繕箇所が増えてしまい、工事費が予定よりも増額されるでしょう。
反対に、時期が早すぎた場合は、2回目以降の大規模修繕工事のタイミングのスパンが短くなります。
工事を行うスパンが短くなると、大規模修繕を行う回数が増えて、将来的にかかる工事費用の合計額が高くなります。
工事費用が想定していた額よりも高くなると、修繕積立金が不足する事態となるでしょう。
修繕積立金が不足すると、住民から一時金を徴収したり、金融機関から借り入れたりしなければならないため、工事がスムーズに行えません。
「修繕積立金が足りない」または「工事がスムーズに進まない」といったことがないようにするためにも、大規模修繕を行う時期は適したタイミングで行うようにしましょう。

まとめ

大規模修繕は、およそ12年周期で行うようにしましょう。大規模修繕を予定しているマンションにとってベストな時期に行うことで、工事の失敗や無駄な出費を防げます。特に、工事費用を抑えたいのであれば、施工業者が閑散期である夏や冬に依頼することをおすすめします。

また、大規模修繕の準備には多くのステップを踏むことになるため、不備や不足がないよう、1年半ほど前から用意するようにしましょう。
さらに、大規模修繕の工事は1度だけでは終わりません。
2回目、3回目の大規模修繕のタイミングも誤らないようにして、建物の安全性と資産価値の維持・向上に努めましょう。

大規模修繕で注意するべきポイントをこちらで説明しています。ぜひご覧ください。
詳しい大規模修繕の情報は「初めての大規模修繕！工事タイミングや費用、実施のガイドライン」でもご紹介しています。